Forside

Til salg

Til leje

Solgte

Udlejet

Boliger

KJELDSKOV & CO
 
346 m2 erhvervsejendom

I fuldt udbygget industriområde i Ishøj
35 m2 kontorlokale

Lyst og præsentabelt kontorlokale i Karlslunde
235 m2 erhvervsejendom

Med flot beliggenhed i Ishøj Havn
Søger
box4 tekst
Solgt/udlejet
Håndværkerbyen 49
Greve
Baldersbækvej 46
Ishøj
Unionsvej 10
Køge
Unionsvej 10
Køge
Unionsvej 10
Køge
Regulering af markedslejen og varslingshindringer
Reglerne om lejens størrelse og regulering i erhvervslejemål findes i erhvervslejelovens §§ 9-13. Erhvervslejelovens § 9 er hovedbestemmelsen i loven, og den siger, at lejens størrelse og regulering afgøres af parternes aftale. Udlejer og lejer har altså som udgangspunkt frihed til at aftale, hvordan markedslejen løbende skal reguleres i lejeperioden. Det er imidlertid helt sædvanligt, at det af lejekontrakten fremgår, at lejen reguleres i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler. Og ofte er der i kontrakten henvist udtrykkeligt til erhvervslejelovens § 13, som er den bestemmelse, der fastlægger det lovgivningsmæssige udgangspunkt for reguleringen. Det er derfor vigtigt at være bekendt med reglerne i § 13, fordi der også er beskrevet nogle begrænsninger for adgangen til at regulere lejen – de såkaldte varslingshindringer, hvoraf nogle af disse er beskrevet i denne artikel.

Fredningsperioder og varslingsintervaller
For det første følger det af § 13, stk. 2, at en regulering af markedslejen tidligst kan få virkning fire år efter, at lejekontrakten trådte i kraft. Det vil sige, at hverken lejer eller udlejer kan varsle en markedslejenedsættelse eller forhøjelse i de første fire år fra lejekontraktens ikrafttræden.
Endvidere kan en regulering af markedslejen tidligst få virkning fire år efter, at der sidst trådte en regulering i samme retning i kraft. Det vil f.eks. sige, at en varslet markedslejeforhøjelse først kan træde i kraft, når der er minimum er gået fire år siden den seneste markedslejeforhøjelse trådte i kraft. Derimod kan der godt varsles ændring i den modsatte retning (f.eks. fra en forhøjelse til en nedsættelse), selv om det er mindre end fire år siden, at der sidst skete lejeregulering.
Er der aftalt genforhandlingsadgang efter erhvervslejelovens § 14, kan en markedslejeregulering (i op- eller nedadgående retning) desuden tidligst få virkning fire år efter, at lejekontraktens vilkår er ændret med hjemmel i en sådan aftale. Der gælder altså generelt det princip, at lejeændring ikke kan ske med mindre end fire års mellemrum.

Væsentlighedskravet
For at der kan varsles lejeændring efter erhvervslejelovens § 13, er det en betingelse, at den gældende leje, der betales, er væsentlig højere eller lavere end markedslejen. Det fremgår af erhvervslejelovens § 13, stk. 1.
Det følger af erhvervslovens forarbejder, at væsentlighedskravet kan fastsættes til et sted mellem 10 og 15 pct. Efter praksis lægges der ved væsentlighedsbedømmelsen også vægt på den relative størrelse mellem den gældende leje og markedslejen. En beløbsmæssigt stor forskel kan således være uvæsentlig, hvis der procentvis er tale om en uvæsentlig afvigelse. Omvendt kan en beløbsmæssigt lille forskel være væsentlig, hvis der procentvis er tale om en væsentlig afvigelse. Da kriteriet er, at lejen afviger væsentligt fra markedslejen, må beregningen ske, som afvigelsen, som procentdel af markedslejen.
Hvis ikke væsentlighedskravet er opfyldt, kan hverken lejer eller udlejer varsle en regulering (nedsættelse eller forhøjelse) af markedslejen.

Aftalt fredning
For alle lejekontrakter indgået under erhvervslejeloven (fra og med den 1. januar 2000) gælder, at der ikke kan varsles lejeforhøjelse eller lejenedsættelse i en periode eller i hele lejemålets løbetid, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Det er ikke usædvanligt at aftale en sådan fredning af lejen, og der kan være mange grunde til, at en sådan aftale indgås.
Det må være det klare udgangspunkt, at en sådan aftale gyldigt kan indgås både til fordel for lejer og udlejer. Og kun hvis aftalen sammenholdt med lejevilkårene i øvrigt er af en sådan karakter, at det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, kan der undtagelsesvist blive tale om tilsidesættelse efter erhvervslejelovens § 7.
Dette er altså også et udtryk for den aftalefrihed, der som udgangspunkt gælder i erhvervslejeloven.

Erhvervsmagasinet
Se vores seneste erhvervsmagasin her
LinkedIn
Følg os på LinkedIn
Du er altid velkommen!